Potencjał Inwestycyjny: Flipping Nieruchomości

W Marbelli istnieje znaczący potencjał zarobkowy w inwestycjach typu "flip". Polacy często inwestują w ten segment, dostrzegając okazje w starszych domach w stylu andaluzyjskim. Kluczem jest unikatowa, trudna do zdobycia działka, często zlokalizowana w pierwszej linii pola golfowego. Klientem docelowym jest osoba zamożna, z dowolnego miejsca na świecie (klient międzynarodowy), która nie chce zajmować się remontem i poszukuje gotowego, luksusowego produktu "pod klucz".

• Dobre praktyki i ryzyka: Aby uniknąć strat, kluczowe jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości (weryfikacja ofert z portali pod kątem "drugiego dna") oraz przeprowadzenie audytu inżynierskiego jej struktury. Należy upewnić się, że planowane zmiany (np. powiększenie okien czy pokoi) są prawnie dopuszczalne. Największy potencjał zarobkowy drzemie w domach jednorodzinnych przeznaczonych do całkowitego remontu, a czasem, jeśli działka jest wystarczająco atrakcyjna, nawet do wyburzenia w celu postawienia nowej, nowoczesnej willi.
• Potencjalny zysk: Przykładem jest transakcja, gdzie działka ze starym domem kosztowała 1,1 mln euro. Koszt wyburzenia i budowy nowej willi o powierzchni ok. 250 m² oszacowano na 600 tys. euro, a potencjalna cena sprzedaży gotowej nieruchomości wyniosła 2,6 mln euro, co odpowiada cenom nowoczesnych domów w sąsiedztwie. Przy nieruchomościach o wartości rzędu 1,5 mln euro, mówi się o potencjalnym zysku na poziomie około miliona euro. Zaleca się rozpoczynanie przygody z flipami od kwoty ok. 500 tys. euro, a dla inwestorów z mniejszym kapitałem możliwe są "grupowe flipy", gdzie kilku z nich łączy siły.

​

Inwestycje Off-Plan („Dziura w Ziemi”)

Obecnie 99% polskich inwestorów wybiera zakup nieruchomości "off-plan". System ten jest w Hiszpanii bardzo popularny i bezpieczny, a dodatkowo oferuje znaczące korzyści finansowe.

• Wzrost wartości: W ciągu dwóch lat trwania budowy wartość nieruchomości rośnie średnio o 25-30%, w zależności od projektu i regionu. Inwestor angażuje początkowo tylko 30% kapitału, co oznacza, że jego zainwestowane środki mogą urosnąć nawet o 100%. Najlepsze ceny są dostępne na samym początku sprzedaży ("launching"), często jeszcze przed uzyskaniem przez dewelopera licencji na budowę.
• Proces płatności: Rezerwacja apartamentu to koszt od 6 do 12 tysięcy euro, a domu szeregowego do 25 tysięcy euro. Pierwsza wpłata (zazwyczaj 30% wartości) następuje dopiero po uzyskaniu przez dewelopera licencji na budowę, co może trwać od 6 do 12 miesięcy po rezerwacji. Pozostałe 70% wartości płaci się przy odbiorze kluczy, co można sfinansować kredytem hipotecznym.
• Zabezpieczenia: Hiszpański system prawny silnie chroni kupującego. Już opłata rezerwacyjna jest objęta polisą ubezpieczeniową, a wszystkie kolejne wpłaty trafiają na specjalne, ubezpieczone konto bankowe (cuenta especial), oprocentowane z zyskiem. Gwarantuje to pełny zwrot środków w przypadku jakichkolwiek problemów z inwestycją. W historii firmy nie odnotowano przypadków niedokończonych projektów.

​

Kredyty Hipoteczne dla Obcokrajowców

Warunki kredytowania w Hiszpanii są bardzo korzystne. Oprocentowanie wynosi około 3-3,5%, a w pierwszym roku często objęte jest promocją, obniżającą je do około 2,45%. Obcokrajowcy (w tym Polacy zarabiający w Polsce lub innych krajach, np. w strefie euro) mogą uzyskać kredyt do 70% wartości nieruchomości na maksymalnie 25 lat, na podstawie swoich lokalnych dokumentów dochodowych.

• Ochrona prawna: System prawny chroni kredytobiorcę. Przed podpisaniem umowy zakupu wymagany jest tzw. akt transparencji, podczas którego notariusz (osoba zaufania publicznego) szczegółowo wyjaśnia wszystkie warunki kredytu, upewniając się, że klient w pełni je rozumie (m.in. kwestię waluty czy zabezpieczenia majątkiem). Klient ma 24-48 godzin na przemyślenie decyzji. Dopiero po tym podpisuje się drugi akt – akt zakupu.
• Elastyczność: Istnieją specjalne redukcje na wcześniejszą spłatę kredytu. W przypadku problemów finansowych uniemożliwiających dokończenie transakcji (wpłata 30%), wielu deweloperów jest otwartych na rozwiązania, takie jak przejęcie rezerwacji przez członka rodziny lub firmę inwestora, aby uniknąć utraty wpłaconych środków.

​

Kwestia „Ocupados” (Dzikich Lokatorów) – Aktualny Stan Prawny

Problem "ocupados", czyli osób nielegalnie zajmujących nieruchomości, został w Hiszpanii skutecznie rozwiązany i nie stanowi już realnego zagrożenia dla inwestorów. Należy odróżnić "ocupados" od najemców, którzy przestali płacić – tych drugich procedura eksmisji jest bardzo szybka, czego polskie prawo może pozazdrościć.

• Nowe prawo: Problem dotyczył głównie opuszczonych nieruchomości bankowych, bez realnego gospodarza. Obecnie, jeśli nieruchomość jest na zamkniętym, chronionym osiedlu lub ma zainstalowany alarm, nielegalne zajęcie jest traktowane jak włamanie, co podlega karze pozbawienia wolności. Nowe prawo pozwala na błyskawiczną reakcję – po zgłoszeniu sąd ma 15 dni na wydanie nakazu eksmisji, który policja realizuje w ciągu ok. trzech dni. W kilkunastoletniej historii firmy nie było przypadku włamania do apartamentu z alarmem na nowym osiedlu.

​

Zakup Nieruchomości Zdalnie

Coraz więcej inwestorów z Polski decyduje się na zakup nieruchomości w Marbelli całkowicie zdalnie. Proces zakupu online jest identyczny jak na miejscu. Klienci to często osoby zapracowane, które chcą dywersyfikować geograficznie swoje inwestycje i wykorzystać potencjał wzrostu na rynku "off-plan". Dzięki nowoczesnym narzędziom (Google Maps, wirtualne spacery) i wsparciu pośrednika, mogą dokładnie ocenić lokalizację, widoki i potencjał. Proces rozpoczyna się od rozmowy o oczekiwaniach i budżecie, po czym omawiane są konkretne projekty. Aby dokonać zakupu na miejscu "na spokojnie", zaleca się rezerwację minimum dwóch dni.

​

Koszty Zakupu i Utrzymania

• Koszty zakupu:
  • Rynek pierwotny: 10% VAT doliczane do ceny netto dewelopera.
  • Rynek wtórny: 7% podatek od zakupu (w Andaluzji).
  • Dodatkowe koszty: ok. 1,2% (wpisy do ksiąg wieczystych), ok. 1000-1200 euro (notariusz), 0,8-1,2% wartości transakcji (kompleksowa obsługa prawna).
• Koszty utrzymania:
  • "Comunidad" (czynsz): Miesięczna opłata na utrzymanie części wspólnych (baseny, siłownie, zieleń, ochrona).
  • Podatek od nieruchomości (IBI): Dla nieruchomości o wartości 500 tys. euro wynosi ok. 1000 euro rocznie.
  • Media i ubezpieczenie: Ubezpieczenie nieruchomości jest obowiązkowe przy kredycie, podobnie jak ubezpieczenie na życie w pierwszym roku kredytowania. Wielu Polaków wykupuje także prywatne ubezpieczenie medyczne.

​

Cesja, Forma Prawna i Dziedziczenie

• Cesja: W Hiszpanii 99% deweloperów nie zgadza się na cesję (odsprzedaż prawa do rezerwacji przed ukończeniem budowy). Ma to na celu ochronę stabilności cen na rynku i uniemożliwienie spekulacji, która mogłaby zaszkodzić innym kupującym.
• Forma prawna zakupu: Większość klientów indywidualnych kupuje na osobę fizyczną, co pozwala uzyskać kredyt do 70% wartości. Zakup na firmę (polską lub hiszpańską) jest możliwy, ale traktowany jest jako produkt czysto inwestycyjny, a kredyt jest ograniczony do 50%.
• Dziedziczenie: W Hiszpanii można złożyć u notariusza oświadczenie woli (testament), że cały majątek będzie dziedziczony na podstawie prawa polskiego. Pozwala to całkowicie ominąć hiszpańskie przepisy spadkowe i podatki w tym zakresie, co jest bardzo wygodnym rozwiązaniem.

​

Potencjał Wynajmu Nieruchomości

Każda dobrze kupiona nieruchomość ma potencjał, aby miesięczna rata kredytowa była w całości spłacana z dochodów z wynajmu, nawet stałego. Kluczem jest odpowiednia cena w stosunku do lokalizacji i jakości. Przykładowo, jeśli rata wynosi 1500 euro, stały najem może generować przychód na poziomie co najmniej 2500 euro.

• Licencje turystyczne: Kwestia najmu krótkoterminowego jest obecnie regulowana. Wspólnoty mieszkaniowe muszą wyrazić na niego zgodę (większością 3/5). Prawo europejskie wprowadza unikalne numery rejestracyjne, ułatwiające kontrolę. Wielu inwestorów kupuje jednak nieruchomości na użytek własny, rodziny i znajomych, co nie wymaga licencji. Istnieje także ogromne zapotrzebowanie na najem długoterminowy i średnioterminowy (2-3 miesiące), który również nie wymaga licencji turystycznej.

​

Źródła Okazji Inwestycyjnych

• Produkty bankowe: Są to ekskluzywne, niepublikowane publicznie listy nieruchomości przejętych przez banki lub kredytów (długów) na sprzedaż. Dostęp do nich mają agencje współpracujące z firmami posiadającymi wyłączność. Zakup takiego "długu" przez klienta gotówkowego może oznaczać cenę nawet o 40% niższą od rynkowej.
• Portal Idealista: Okazje pojawiają się, gdy agenci nieprawidłowo wycenią nieruchomość. Takie oferty znikają z rynku tego samego dnia.

​

Charakterystyka Popularnych Nieruchomości

Bardzo popularnym miejscem wśród Polaków jest wschodnia Marbella (rejon Los Monteros, okolice pola golfowego Santa Clara). Ceny dużych apartamentów z trzema sypialniami zaczynają się tam od miliona euro. Dostępne są partery z prywatnym basenem lub drugie piętra z tarasem na dachu (solarium) i basenem. Obszar ten ceni się za bliskość natury, plaży i spokojniejszą atmosferę. Głównymi kupującymi są biznesmeni z różnych branż.

​

Proces Zakupu i Rola Pośrednika

• Proces krok po kroku:
  1. Rezerwacja: Podpisanie umowy rezerwacyjnej i wpłata opłaty (6-20 tys. euro). Do tego etapu nie jest potrzebny numer NIE (hiszpański NIP).
  2. Umowa przedwstępna (Contrato Privado): Podpisanie umowy prywatnej z deweloperem.
  3. Wybór materiałów: W trakcie budowy następuje komunikacja z deweloperem w celu wyboru wykończenia (płytki, kuchnia).
  4. Proces kredytowy: Rozpoczyna się na około 3 miesiące przed odbiorem kluczy.
  5. Odbiór kluczy i akt notarialny: Finalizacja transakcji u notariusza.
• Wsparcie prawne i rola pośrednika: W Hiszpanii 90% kupujących to obcokrajowcy, dlatego niezbędne jest wsparcie prawne. Usługa pośrednika jest bezpłatna dla kupującego (wynagrodzenie pokrywa sprzedający). Firmy prawne pobierają opłatę za kompleksową obsługę prawną (0,8-1,2% wartości transakcji). Agencja oferuje pełne wsparcie w całym procesie, w tym pomoc w procesowaniu kredytu i wypełnianiu dokumentów, takich jak te dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy, które są wymagane przez prawo.